机构:未来3-5年,物管行业集中度将持续提升

发布时间:2022-12-09 来源:本站 [slide:title]

12月7日,中指研究院发布了《2022年中国物业服务价格指数研究报告》。报告显示,2022年12月,中指研究院重点监测的二十城物业服务价格综合指数为1075.48,同比上涨0.08%,涨幅较去年同期收窄0.30个百分点;环比上涨0.01%,涨幅较上期收窄0.05个百分点。

同比来看,二十城中,杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨,上涨城市数量较去年同期减少7个;北京、长沙、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平;仅天津物业服务价格指数同比下跌。其中杭州同比上涨0.52%,涨幅较去年同期收窄0.93个百分点;宁波、无锡等6个城市涨幅在0.1%-0.3%之间;上海、武汉等5个城市同比涨幅均在0.1%以内,其中济南、重庆、南昌涨幅相对较小,均为0.04%;而天津为同比唯一下跌城市,跌幅0.01%。

与2022年6月相比,杭州、无锡、苏州等8个城市物业服务价格指数上涨,上涨城市数量较上期减少4个;北京、常州、南昌等9个城市环比持平;上海、济南、天津环比下跌。其中,杭州、无锡环比分别上涨0.08%和0.07%,涨幅较上期分别收窄0.36个百分点和0.07个百分点;苏州、武汉、重庆等6个城市涨幅均在0.05%以内,其中宁波、南京涨幅相对较小,均为0.01%;而天津环比跌幅相对较大,为0.03%,济南、上海环比跌幅均为0.01%。

从不同星级物业服务价格指数来看,二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨,三星级同比涨幅相对较大;部分城市星级指数同比出现下跌。2022年12月,二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.02%,同比上涨0.10%;四星级物业服务价格指数环比持平,同比上涨0.06%;五星级物业服务价格指数环比上涨0.04%,同比上涨0.06%。

同比来看,三星级物业服务价格指数中,杭州、宁波、无锡等11个城市较去年同期上涨,而天津受部分项目物业费下降影响,为同比唯一下跌城市,跌幅0.03%;四星级物业服务价格指数中,杭州、南京、苏州等9个城市较去年同期上涨,济南受疫情等因素影响,部分项目物业费下降,物业服务价格指数较去年同期下跌0.02%;五星级物业服务价格指数中,苏州、南京、上海、常州共4个城市较去年同期上涨,而杭州因部分五星项目物业费下降,使其五星物业服务价格较去年同期下跌0.35%。

物业服务收费稳中略升

物业费方面,报告显示,2022年12月,二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列,其中深圳均价最高,为3.87元/平方米/月;北京次之,为3.39元/平方米/月;杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月;青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间,其中青岛均价相对较高,为2.32元/平方米/月;南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间,其中常州物业服务均价水平仍相对较低,为1.26元/平方米/月。

从不同星级物业服务收费来看,今年二十城各星级物业服务收费同比继续保持上涨,其中三星级同比涨幅相对较高。2022年12月,二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月,同比上涨0.07%;四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月,同比上涨0.06%;五星级物业服务收费为3.90元/平方米/月,同比上涨0.06%。

整体来看,二十城物业服务水平以四星为主,占比45.86%,四星级和五星级项目占比分别为45.86%、8.67%,五星级项目占比保持稳定;从城市分级来看,一线城市的四、五星级项目占比为61.91%,环比下降2.38%;一线城市中四星级项目占比为51.52%,环比变化不大。二线城市四星级项目占比为43.68%,环比变化不大;五星级项目占比为8.09%,三星级项目占比48.31%,四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。

从区域分布来看,珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%,分别为61.81%和63.48%,占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达34.43%、41.15%、44.75%,较去年均环比上升,其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达,具备较好的物业服务发展基础,服务水平居全国前列,环渤海地区的五星级样本占比最高达14.22%;中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低,仅达44.56%,但较去年实现小幅上涨。

物业服务软硬件整体发展均衡

根据调研结果来看,二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.52分和81.72分,软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏观经济环境叠加各项调整政策频出,同时在金融16条政策刺激房产回暖的大背景下,物管板块承压情况得到改善,在经历过冷静期后物管行业价值得以回归。

截至2022年11月末,已有六家物业服务企业在港交所上市。年中至今物企收并购更趋精细化,企业更加注重业务拓展与品牌输出协同发展。一方面,不断升级硬件系统;另一方面,物业服务企业持续加大软件方面投入,不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量,除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求,提高软件服务水平。2022年下半年软件、硬件服务水平均有提高。

多数城市软硬件服务水平差距不大,深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分分别比硬件得分高6.03分,为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近,软件得分明显领先,居二十城前列;其余城市软硬件得分差绝对值较小,除宁波、北京、合肥与杭州外,硬件得分与软件得分的差值为4.23、1.71、1.17和1.19,其余十五个城市软硬件得分差绝对值均小于1分,匹配程度较高。

展望未来,中指研究院认为,物业管理行业仍将加速发展并加快实现价值兑现。未来3-5年,行业集中度仍将持续提升,企业规模分化大概率仍会继续加剧,但企业规模扩张的速度可能会让位于质量,独立化市场拓展能力建设将成企业发展的重要保障。管理规模和服务品质之下,物业服务企业开展多种经营和增值服务的潜力将进一步得到释放,企业业绩增长的“第二曲线”会愈发明显。而伴随着现代科技的快速发展,物业管理行业智慧化建设方兴未艾,标准化升级如火如荼,推动企业管理效率提升和客户体验改善,未来,必将涌现出一批强品牌、优服务、高效益的标杆物业服务企业,带领行业驶入深蓝。