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广州明确物业费指导价！权威解读

发布时间：2023-11-29 来源：广州日报 [slide:title]
近日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）。
一、文件出台背景。
2016年11月起施行的《广州市发展改革委 广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字〔2016〕4号）有效期已满。根据《中华人民共和国价格法》《广东省定价目录（2022年版）》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理条例》《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》等法律法规、政策规定，按照《广州市行政规范性文件管理规定》(市政府令第195号)规定，经向公众征求意见、公平竞争审查、制度廉洁性评估、合法性审查、集体审议、统一公布等程序，印发实施《广州市发展改革委 广州市住房城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
二、政府指导价管理的物业服务收费范围问题。
根据《广东省定价目录（2022年版）》规定：普通住宅（含业主自有产权、车库）前期物业服务收费属于政府定价（政府指导价）。
三、关于我市政府指导价基准价标准问题。
实践发现，大量市民通过政务咨询、政府信息公开等渠道咨询前期物业服务收费标准相应的服务内容。
为充分体现物业服务收费与服务水平相适应的原则，我委会同相关部门根据行业总体情况，梳理了普通住宅一至五级前期物业服务标准，并相应规定普通住宅一至五级前期物业服务政府指导价基准价。
我委在组织开展前期物业服务监审基础上，结合近年来我市CPI增长及三年疫情影响，经综合研究分析，我市一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，其政府指导价基准价标准按穗发改规字〔2016〕4号的政府指导价标准，即 2.8元/平方米·月。
四、我市普通住宅前期物业服务收费都不得超出2.8/平方米·月吗？
不是。存在三种可能超出2.8/平方米·月的情形。
情形一：
根据《广州市物业管理条例》第六十九条“物业服务费实行政府指导价的，价格行政管理部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度”规定，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在 2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。
情形二：
建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出 2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。具体标准仍应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。
情形三：
普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。
五、普通住宅交付使用后如何调整物业服务收费？
普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。
六、什么是前期物业服务？谁负责确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准？
根据《物业管理条例》第二十一条、《广州市物业管理条例》五十四条，前期物业服务是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业提供物业服务。
建设单位与选聘的前期物业服务人，依法确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准。
七、建设单位与其选聘的物业服务人是怎么确定普通住宅前期物业服务收费的具体标准？
根据《建设部关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知》(建住房〔2003〕130号)、《广州市物业管理条例》规定，住宅建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
根据《广东省定价目录（2022年版）》《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》，建设单位在政府指导价或者在经有管理权限的价格主管部门核定的最高限价范围内，与选聘的前期物业服务人，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式，依法确定普通住宅前期物业服务收费的具体标准。
八、由物业买受人支付的普通住宅前期物业服务收费，却由建设单位向价格主管部门申请收费标准，这公平吗？
物业买受人自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务收费。但建设单位同样需要交纳前期物业服务收费。根据《广东省物业管理条例》第四十一条、《广州市物业管理条例》六十三条，物业管理区域尚未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的物业，由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳物业服务费用。
九、关于前期物业服务收费标准，如何保障物业买受人的知情权？
普通住宅销售时，建设单位应当将前期物业服务等级、项目、内容、收费标准等信息，作为商品房买卖明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示，保障物业买受人的事前知情权。《通知》还要求建设单位对销售现场公示情况台账留档备查。
《通知》还明确，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，包括：物业服务等级、项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务人所签订的前期物业服务合同保持一致。
物业买受人在作出物业买卖决策前，在签订购买意向书、买卖合同前，可在销售现场查询，充分了解前期物业服务内容和收费标准，保障自身知情权。
十、对于没有超出一级的前期物业服务标准，其收费标准未经过价格管理部门审批，其服务标准和收费标准如何监管？
对于没有超出一级的普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《通用收费标准》规定的政府指导价标准内，与其选聘的前期物业服务人依法确定前期物业服务收费的具体标准，不需价格管理部门审批。
《通知》还明确，建设单位与选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准，不得低于对应等级的通用服务标准，应将《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》作为前期物业服务合同附件备查，以便后续加强事中事后监管。
《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》详情，按《广州市发展和改革委员会关于进一步优化我市前期物业服务收费申报材料等有关问题的通知》（穗发改函〔2023〕860号）执行。
十一、对于超一级的前期物业服务收费，如何加强政府制定价格后评估？
近年来，超一级物业服务收费申请量、超价收费水平持续较大幅度增长。与一锤子的房屋买卖不同，物业服务与广大住户的日常生活紧密联系，住户缴费频次高，物业服务收费容易成为基层群众关注和矛盾的焦点。由于新建住宅物业尚未运营，实际成本未发生，价格主管部门基于建设单位提出的项目物业服务收费服务的愿景和成本预测核定超一级前期物业服务收费最高限价，作为前期物业服务收费的试行价格。试行期满后增加成本监审和评估，对偏高的前期物业服务收费予以降低；对于收费标准不能覆盖成本的，由物业服务人按《广州市物业管理条例》第七十一条规定执行。
十二、超一级物业服务收费的批复有效期多长？如果想调整怎么办？
经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。在超一级物业服务收费试行期满后，价格主管部门经开展成本监审和评估，作出维持或降低超一级前期物业服务收费的决定，有效期至第一次业主大会会议召开。价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，经业主共同决定物业收费标准的，该批复自行失效。
十三、为什么调涨前期物业收费由业主共同决定，而价格主管部门维持或降低前期物业服务收费的决定不履行业主共同决定程序？
调涨前期物业服务收费，涉及减损全体业主的权利或增加全体业主义务，从保障全体业主的利益出发，由业主共同决定。
维持或降低前期物业服务收费，没有减损全体业主权利，甚至更有利于保障全体业主权益。从有利于保障全体业主的共同利益的角度出发，由有管理权限的价格主管部门按政府制定价格等相关程序，经开展成本监审及评估后，作出维持或降低前期物业服务收费的决定。同时，鼓励居民加强自治，经业主共同决定物业收费标准的，价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复失效。
十四、新规中，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费标准是多少？如何判别配建的车位泊位数规模？如果物业服务人员不按规定执行新标准怎么办？
普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月，具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对普通住宅配宅配套自有产权车位前期物业服务收费标准进行调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。
住宅配建车位泊位数原则上以规自部门规划验收（规划意见书或规划验收合格证）的车位泊位数为准。尚未规划验收的，暂按《建设工程规划许可证》明确的配建车位数计算。在竣工验收后，普通住宅配建车位前期物业服务收费多退少补。物业服务企业应主动公开普通住宅配建车位泊位数。业主有权向物业服务企业查询相关资料。
普通住宅交付使用之后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在本指导价范围外另行约定。
物业服务人不按规定执行政府定价（政府指导价）的，可以向物业所在地市场监管部门进行举报。
十五、普通住宅自有车位前期物业服务费已经签订的合同的，是否按《通知》规定执行？《通知》是否涉及溯及过往？
根据《通知》第二十九条，既有的和新建的普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，按本通知规定执行。在《通知》生效后，无论是否签订合同，普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费，均应执行《通知》规定，即：1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月。
《通知》明确了2024年1月1日后的普通住宅配套自有车位前期物业服务的收费标准，2024年1月1日后普通住宅配套自有车位前期物业服务并未实际发生，《通知》不属于溯及既往。
普通住宅交付使用后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在《通知》规定范围外另行约定。
十六、已经按照合同预收的自有产权车位（车库）前期物业服务收费的，对于超出《通知》规定最高限价的部分，如何处理？
已经按照合同预收的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，超出《通知》规定最高限价的，由物业服务人退还多收价款。经业主或物业使用人同意的，可以将多收价款在未来收取的物业服务费中进行抵扣。
十七、普通住宅自有产权车位（车库）前期物业服务收费根据《通知》规定调降的，需要履行什么程序？
物业服务人根据《通知》规定调降普通住宅自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，无需向价格管理部门提出申请或履行特别程序。
十八、建立完善前期物业服务收费审批环节的信用承诺制度。
《国务院办公厅关于加快推进社会信用体系建设构建以信用为基础的新型监管机制的指导意见》中明确要“建立健全信用承诺制度”。《广州市人民政府办公厅关于印发广州市全面推进社会信用体系建设实施意见的通知》中明确“为更好地发挥信用在提高市场监管能力、提升社会治理水平、激发市场活力的基础性作用，营造守信践诺的社会新风尚，助力打造市场法治化营商环境”。据此，《通知》建立前期物业服务收费审批环节的信用承诺制度。
十九、关于物业服务质量监管的部分职责问题。
根据《广州市物业管理条例》第八条，由物业服务行业协会在房屋行政主管部门的指导和监督下，对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督。
链接：政策原文
来源：广州市发展和改革委员会广州日报·新花城编辑：张影


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