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从“管理”到“服务”，山东鱼台以党建引领探索物业转型基层治理新路径

发布时间：2026-08-21 来源：中国发展改革

从“物业管理”到“物业服务”，几个字的调整，背后是整个行业发展逻辑的深层转变。2026年3月，住建部采纳全国人大代表樊芸的建议，着手推动将《物业管理条例》修订为《物业服务条例》，相关修订工作已列入国务院年度立法计划。这一政策导向的变化，不只是名称的更新，更标志着物业行业服务型发展的新阶段。

政策导向之下，山东省鱼台县提前布局、主动探索，以党建引领推动物业从“管理”向“服务”深度转型，走出了一条独具特色的县域治理新路径。

矛盾前置调处，激活基层治理内生动能

“社区治理堵点在哪里，问问物业经理就有答案。保洁、保安穿梭各个楼栋，他们是社会工作的‘移动探头’，帮助我们捕捉基层治理中的弱信号。”滨湖街道孝贤社区工作者高燕的这句话，道出了对物业角色的全新认知。过去很长一段时间里，物业和业主之间常常陷入“收费难、服务差、矛盾多”的恶性循环，小到邻里纠纷，大到设施老化，很多本该在小区里解决的问题，最后都演变成信访投诉甚至法律诉讼。

矛盾化解的端口前移，是鱼台县推动物业转型的第一个有力抓手。当地锚定“党建引领、多方参与、共建共治”工作目标，在全县173个居民小区及家属院，集结小区党支部书记、物业负责人、业委会成员、网格员等多方力量常态化驻点值守，化身居民诉求的“调节剂”。依托这支基层调解队伍，当地累计帮扶42家物业企业梳理化解各类矛盾纠纷，持续优化物业服务内容，居民居住满意度稳步提升。

深耕精细服务，暖心实事拉近邻里距离

8月4日，在鱼台县唐马镇翰林社区，76岁的居民茹东兰早早排起队伍，等候医护人员为自己测量血压。在县卫健局的支持下，翰林社区联合辖区万邦物业，固定每周二常态化开展“银发健康守护”公益活动，免费为辖区60周岁以上老年人测量血压，把健康服务送到居民家门口。

此前茹东兰老人一直没有测血压的习惯，偶然参与活动时被测出指标偏高，社区工作人员与物业管家第一时间为她建立专属健康跟踪台账，及时联系其家属告知相关风险。家属陪同老人前往医院就诊后，及时开展规范治疗，化解了潜在的健康隐患。

这件事让茹东兰的家属彻底转变了对物业服务的看法，不仅主动缴清了此前拖欠的物业费，还常在邻里间夸赞社区和物业的贴心服务，如今小区物业费收缴难度明显下降，邻里氛围也愈发和睦。

“想要转变居民固有印象，就要把服务落到家门口、落到细微处，小到更换灯泡、检修插座，大到养老托幼等民生服务，都对物业服务提出更高要求，小区治理水平，也逐渐成为衡量区域基层治理成效的直观窗口。”鱼台县委社会工作部部长牛艳军表示。

在滨湖街道观鱼社区棠邑壹号院小区，一处500余平方米的共享空间里，孩子们在乒乓球台、台球桌旁嬉戏，家长围坐一旁闲聊休憩，氛围格外融洽。这片空间原本是24个常规车位，物业主动调整规划完成改造，配齐休闲设施的同时，还配套建成便民洗车房、干洗店，服务价格仅为市场价的一半。

“除了固定的空间服务，我们还会根据需求提供个性化服务，比如居民在屋顶晾晒被褥存在安全隐患，我们专门划定公共晾晒区、配齐晾衣架，通过管家群、朋友圈及时提醒业主错峰使用，把便民细节落到实处。”物业项目主管马国浩介绍。

健全制度兜底，构建共建共治治理新格局

服务落地离不开稳定的制度兜底。鱼台县出台《关于常态化开展物业项目经理“接待日”活动的实施方案》，指导全县所有物业在小区物业服务会客厅固定开展接待日活动。物业项目经理作为接待日第一责任人，严格落实“有访必接、有接必果”要求：能现场解决的当场办结，不能立即处理的逐一登记、明确时限；非物业权责事项主动向业主说明权属边界，接待后第一时间联动属地及主管部门跟进处置。

“制度推动物业从‘被动接投诉’转向‘主动解决问题’，不少过去要走诉讼流程的复杂纠纷，都在物业项目经理‘接待日’的面对面协商中得到了妥善化解，真正把矛盾化解在萌芽中。”滨湖街道观鱼社区工作者宫连振说。

此外，针对物管小区公开公示内容不规范、不全面等问题，鱼台县制定出台了物业服务“四公开”制度，规范设置“两箱三栏”，将“服务项目及收费标准、公共收益收支情况、投诉电话、物业费用收支情况”等内容统一在物业服务会客厅公开，保障业主知情权，实现鱼台物业标准化、阳光化、规范化建设。

“鱼台县持续健全党建联建机制，以社区‘大党委’为核心，打通‘社区党委—网格党支部—楼栋党小组—党员中心户’四级治理链条，从公安、综合执法等部门选派20名年轻干部下沉社区挂职副书记，推动在职党员下沉小区包联网格，构建多元参与的城市治理共同体。”县委组织部副部长张仰才表示，执法力量下沉解决了不少基层棘手难题，这项制度会长期坚持。

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